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- Immobilier : le nouveau DPE fait craindre le pire pour les propriétaires
- Changer de banque comme on change de forfait mobile, une fausse bonne idée ?
- APPORTEURS D'AFFAIRES
- Taxe d’habitation : resterez-vous totalement exonéré cette année ?
- Investissement locatif
- Rénovation énergétique : les nouvelles règles du jeu...
- Pourquoi la loi est encore (un peu) laxiste avec les squatteurs.
- PARRAINAGES
- Les placements verts, ça peut rapporter gros !
- Locataires, bénéficiez des nouvelles aides sans tarder
- Investissement locatif : ces villes qui offrent de beaux rendements.
- Déconfinement : les informations clés
Changer de banque comme on change de forfait mobile, une fausse bonne idée ?
Changer de banque comme on change de forfait mobile, une fausse bonne idée ?
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APPORTEURS D'AFFAIRES
« L’apporteur d’affaires en immobilier », Me Caroline Dubuis Talayrach, avocat
L’activité d’apport d’affaires reste fl oue. La loi Hoguet ne la prévoit pas et en cas de doute, les juges apprécient au cas par cas.
La quête d’informations permettant d’aboutir à la signature d’un mandat est essentielle pour un agent immobilier ou un administrateur de biens. Aussi, le professionnel peut-il envisager de rémunérer certains apporteurs d’affaires. Mais quel est le statut de ces apporteurs d’affaires au regard de la loi Hoguet ? L’apport d’affaires en immobilier est-il possible ? Si oui, à quelles conditions ? Ces questions sont d’importance car si l’apport d’affaires relève de la loi Hoguet, les sanctions peuvent être alors pénales (exercice illégal de l’activité d’agent immobilier) et civiles (perte du droit à rémunération).
I. Le principe
L’apport d’affaires en droit commercial ne pose pas de difficultés particulières. Cependant, quand cette opération concerne une activité réglementée (immobilier, banque, assurance), elle doit être étudiée au regard du champ d’application de ladite activité. Car sans le savoir, l’apporteur d’affaires peut « entrer » dans le champ d’application d’une activité réglementée et de ce fait être en exercice illégal des activités d’agent immobilier, banquier ou d’assureur. En immobilier, il faut donc analyser l’article 1 de la loi Hoguet qui dispose que « la présente loi s’applique aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives » aux opérations de vente, location, gestion de biens immobilier ou de syndic.
Relevons avant tout que cette définition est large et qu’en cas de doute, ce sont les juges qui apprécieront souverainement et au cas par cas la situation qui leur est soumise. Il existe certaines exceptions visées à l’article 2 de la loi Hoguet qui ne sont pas reprises ici dans un souci pédagogique et eu égard au format de l’article.
A. La rémunération
La rémunération est souvent évoquée à l’occasion des apports d’affaires, pourtant elle n’est pas un critère d’application de la loi Hoguet. En effet, l’article précité n’en fait pas une condition d’application du statut. Peu importe que l’apport d’affaires soit rémunéré ou non et peu importe le montant de la rémunération. La cour d’appel de Paris a récemment fait une application de ce principe à propos d’une rémunération de plus de 80 000 euros (CA Paris, 1, ch. 8, 5/6/2020, n° 19/16391). Si la rémunération n’est pas un critère, le critère d’habitude, lui, est déterminant : les paiements intervenus au profit d’un apporteur d’affaires peuvent constituer la preuve de l’habitude.
B. L’habitude
La loi Hoguet s’applique aux personnes « qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui […] ». L’habitude est donc un critère d’application de la loi Hoguet. Ainsi, une personne qui effectue une fois un apport d’affaire ou même une intermédiation rémunérée ne sera pas visée par la loi Hoguet (Cass. 1re civ., 27/1/2001, n° 99-14005). Mais si la même personne réalise deux opérations d’intermédiation, elle tombe sous le coup de la loi Hoguet (Cass. crim., 2/11/1978, n° 77-93464). Seul compte le nombre de fois – une fois – et non la périodicité.
C. La profession des parties
La profession des parties est également sans incidence sur le champ d’application de la loi. (cf. notamment CA Bordeaux du 25/11/2020, n° 18- 00893, et Cass. 1re civ. du 17/12/1991, n° 90-11935) Pourtant on entend très souvent que la loi Hoguet ne s’applique pas entre professionnels de l’immobilier : c’est vrai… et faux. Car il ne faut pas confondre la profession des parties et la délégation de mandat. La loi Hoguet ne s’applique pas dans le cadre d’une délégation de mandat mais elle s’exerce lorsque le vendeur est agent immobilier et qu’il confie la vente de son fonds et de ses murs à un confrère (Cass. 1re civ., 23/1/2019, n° 18-11677), ou dans des relations entre un promoteur et un agent immobilier (Cass. 1re civ., 1/7/2020, n° 19-15009, Cass. 1re civ., 17/12/ 1991, n° 90-11935).
Le principe étant posé, qu’en est-il de la position des tribunaux sur la notion même d’apporteur d’affaires ?
II. La position jurisprudencielle
L’apport d’affaires est-il assimilable au fait de prêter son concours à titre accessoire à une opération de vente, location, gestion locative ou syndic ?
A. La position de la Cour de cassation
La Cour suprême définit l’entremise immobilière comme étant la recherche de clients et la négociation, ou en l’une de ces missions seulement (Cass. 1re civ., 8/7/1986, n° 84-15731 ; Cass. 1re civ., 18/6/2014, n° 13-11543). Ainsi elle juge que la loi Hoguet s’applique « […] notamment à un apport d’affaires » (Cass. 1re civ., 17/12/1991, n° 90-11935).
B. Vers une évolution de jurisprudence ?
Pourtant, de récentes décisions de cours d’appel jugent au contraire que l’apporteur d’affaires n’est pas soumis à la loi Hoguet (CA Aix-en-Provence, 5/1/2021, n° 19- 11033 ; CA Paris, 1, ch. 8, 5/6/2020, n° 19/16391). Contrairement à la position de la Cour suprême, elles font un distinguo entre l’apporteur (ou l’indicateur d’affaires) et la négociation. La cour d’appel de Chambéry (6/11/2018, n° 17-00811) semble suivre ce raisonnement, alors que celle de Bordeaux se rallie à la position de la Cour de cassation en jugeant que « la Cour ne peut que constater que les opérations pour lesquelles les commissions sont demandées entraient, même en tant qu’apporteur d’affaires, dans le champ d’application de la loi du 2 janvier 1970… » (25/11/2020, n° 18-00893).
Plus généralement, et à l’heure de la digitalisation et des plateformes, il serait souhaitable que la Cour de Cassation définisse précisément les prestations qui relèvent de la loi Hoguet et les autres. En effet, le tribunal de commerce de Paris a récemment jugé que le fait d’interroger un candidat acquéreur sur son plan de financement et donc de le qualifier, ne constituait pas une prestation relevant de la loi Hoguet, au motif que ce service était « véritablement annexe » à l’ensemble des autres prestations proposées (diffusion d’annonces, photographies, numérisation du bien, visite virtuelle), elles-mêmes ne relevant pas de la loi Hoguet. Pourtant l’article 1 de ladite loi vise bien les personnes qui « se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives » aux opérations de vente, location, gestion de biens immobilier ou de syndic. Ce jugement ayant été frappé d’appel, attendons donc la position de la cour d’appel avant éventuellement celle de la Cour de cassation.
https://www.journaldelagence.com/1194581-lapporteur-daffaires-en-immobilier-me-caroline-dubuis-talayrach-avocat
Taxe d’habitation : resterez-vous totalement exonéré cette année ?
Taxe d’habitation : resterez-vous totalement exonéré cette année ?
https://www.capital.fr/immobilier/taxe-dhabitation-resterez-vous-totalement-exonere-cette-annee-1405749?utm_source=edito&utm_medium=push-web&utm_campaign=taxe-dhabitation-resterez-vous-totalement-exonere-cette-annee
Olivier Bakalian
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Rénovation énergétique : les nouvelles règles du jeu...
Comment le projet de loi Climat - issu des propositions de la convention citoyenne - , adopté en première lecture à l’Assemblée nationale, va-t-il inciter les propriétaires à mieux isoler leurs logements ? Pour faire le point sur ce texte pour le moins controversé, "Le Grand rendez-vous de l’immobilier" (Capital / Radio immo) reçoit ce mois-ci, le député LREM Mickaël Nogal, rapporteur du texte sur la partie logement.
Dans cette partie de notre entretien, le député de la 4e circonscription de Haute-Garonne, rappelle tout d’abord le calendrier voté par les députés pour interdire la mise en location des logements considérés comme passoires thermiques.
2023 : pour les logements les plus énergivores de l’étiquette G (90.000 logements), 2025 pour tous les logements G (600.000 logements),
2028 pour tous les logements F (1,2 million de logements) 2034 pour tous les logements E (2,6 millions de logements). Parallèlement, Mickaël Nogal détaille les dispositifs mis en place pour inciter financièrement les propriétaires à entreprendre leurs travaux. Outre le succès de MaPrimeRénov’, le député revient notamment sur les futurs "accompagnateurs renov", agréés par l’État, qui seront à même de guider et de conseiller les particuliers dans leurs travaux de rénovation énergétique. Il insiste aussi sur le déploiement du prêt avance mutation qui permettra à des ménages n’ayant pas accès au crédit classique d’emprunter une somme calibrée sur la valeur du bien et des travaux engagés, tout en ne remboursant que les intérêts. Le capital étant remboursé lors de la mutation du bien, à sa revente ou sa transmission par héritage.
Pourquoi la loi est encore (un peu) laxiste avec les squatteurs.
Les propriétaires qui veulent expulser eux-mêmes un squatteur sont toujours plus durement sanctionnés que l’occupant illégal.
Un propriétaire privé de son propre logement par un squatteur. Les affaires se multiplient depuis plusieurs mois. C’est une aberration à laquelle une nouvelle loi, entrée en vigueur le 1er janvier dernier, tente de mettre fin. Elle a notamment raccourci les procédures d’expulsion. Désormais, un squatteur peut être évacué en 72 heures contre 2 ans auparavant. Une bonne nouvelle pour les victimes de ces occupants illégaux plus ou moins de bonne foi. Mais une seconde aberration a la vie dure.
Un propriétaire qui expulse lui-même - ou avec l’aide de proches ou de voisins - un squatteur est puni plus sévèrement par la loi que l’occupant illégal. Le premier encourt 3 ans de prison et 30.000 euros d’amende contre 1 an de prison et 15.000 euros pour le second s’il est reconnu fautif. À deux reprises, le gouvernement a tenté d’alourdir les sanctions contre les squatteurs, en faisant passer les peines à 3 ans de prison et 45.000 euros d’amende.
Mais par deux fois, l’exécutif a été retoqué par le Conseil constitutionnel. La première, c’était en décembre dernier, et la seconde, la semaine dernière. À chaque fois, pour la même raison: l’article a été déclaré «cavalier législatif». Dit autrement, il n’avait rien à faire dans les lois dans lesquelles le gouvernement voulait l’insérer. En décembre 2020, c’était la loi d’Accélération et de simplification de l’action publique, et la semaine dernière, la loi sur la Sécurité globale. «Tout amendement est recevable en première lecture dès lors qu’il présente un lien, même indirect, avec le texte déposé ou transmis», rappelle le Conseil constitutionnel (article 45 de la Constitution). Et d’ajouter: «Il appartient au Conseil constitutionnel de déclarer contraires à la Constitution les dispositions introduites en méconnaissance de cette règle de procédure».
Les bailleurs non payés sont lésés
En résumé, les Sages rejettent plus la forme que le fond. On peut donc supposer que l’aggravation des sanctions contre les squatteurs, adoptée par les sénateurs en janvier dernier, finira bien par passer. À charge pour le gouvernement d’intégrer enfin l’article dans une loi plus en rapport avec sa thématique. Si la nouvelle loi prouve qu’elle peut accélérer les expulsions de squatteurs, les propriétaires n’auront a priori plus de raisons de vouloir se faire justice eux-mêmes.
En attendant, l’aberration persiste. Et elle continuera d’exister dans le cas de loyers impayés. Car l’article sur les sanctions pénales ne concerne que les squatteurs qui, contrairement aux locataires, sont entrés illégalement dans le logement qu’ils occupent et possèdent aucun titre (de propriété ou un bail de location). Un propriétaire qui expulse lui-même un locataire, parce qu’il refuse de payer son loyer, risque donc aussi 3 ans de prison et 30.000 euros d’amende. Idem pour la nouvelle loi qui ne s’applique pas aux loyers impayés. Les procédures d’expulsion restent donc longues et coûteuses. Sauf si le propriétaire parvient à trouver un accord avec le locataire.
SOURCE; https://immobilier.lefigaro.fr/article/pourquoi-la-loi-est-encore-un-peu-laxiste-avec-les-squatteurs_5c82f5e6-bee8-11eb-80d3-822243a025f5/
PARRAINAGES
Bonjour,
Suite à une très forte demande de clients mutés pour cet
été, je recherche activement des biens à vendre sur le secteur de Nancy et 20
kms autour.
Si vous vendez, connaissez des personnes susceptibles de
vendre leur bien.
N’hésitez pas à m’appeler au 06 71 03 30 16.
Si un proche me contact de votre part, Je vous rémunère en
tant qu'apporteur d’affaire à hauteur de 10 % de la commission encaissée hors
TVA avec un plafond de 1 500 €.
A bientôt.
Olivier BAKALIAN
06 71 03 30 16
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Les placements verts, ça peut rapporter gros !
Alors que le nombre de fonds boursiers labellisés ISR, pour “investissement socialement responsable”, approche désormais des 700, il n’a jamais été aussi difficile de s’y retrouver pour les épargnants soucieux de préserver le climat. Et c’est sans compter les fonds estampillés “Greenfin”, un label défini par le ministère de l’Environnement, dont le nombre approche désormais les 60. Pour savoir comment orienter au mieux vos placements, suivez les conseils des deux invités de notre émission “Le Grand rendez-vous de l’épargne”, proposée en partenariat avec Radio Patrimoine. C’est ainsi que Cashbee, une plateforme d’épargne en ligne, propose une assurance vie personnalisable selon votre sensibilité, grâce à un mandat de gestion baptisé “Climat +”, destiné à lutter contre le réchauffement climatique. Tandis qu’Epsor, un teneur de compte en épargne salariale, propose une sélection de fonds estampillés ISR aux salariés en passe de placer leurs primes de participation ou d’intéressement. Malheureusement, teinter de vert toute son épargne reste parfois impossible. Avec leurs livrets, par exemple, les grandes banques ne s’engagent sur aucune orientation d’investissement. “Mais des comptes de paiement ‘verts’, disposant de tels produits de court terme, devraient bientôt débarquer sur le marché”, note Marc Tempelman, cofondateur de Cashbee.
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Attention toutefois, car verdir son épargne peut faire courir quelques risques, comme celui d’une moindre diversification. Certains indices boursiers ISR ne sont ainsi constitués que de 400 valeurs, quand leur version traditionnelle en recense 1.600, soit 4 fois plus ! Une étude récente d’Epsor a par ailleurs montré que les 10 premières lignes des fonds ISR comportaient souvent les mêmes titres, comme l’Oréal, Air Liquide et Sanofi. “En achetant par exemple un fonds européen et un fonds ISR, il se pourrait dès lors que vous vous retrouviez avec exactement les mêmes actions en portefeuille”, avertit Julien Niquet.
Nos deux experts vous indiqueront enfin si ces fonds, qui ont plutôt bien résisté à la pandémie de coronavirus, sont vraiment des placements anti-crise. Au moins ont-ils l’avantage de prélever moins de frais que d’ordinaire. Une récente étude de l’Autorité des marchés financiers (AMF) a ainsi montré que ces supports ponctionnaient chaque année, en moyenne, 0,17 point de moins que les supports traditionnels. “Une différence assez logique, puisqu’il s’agit souvent de fonds de création récente, dont les concepteurs veillent à ne pas être trop gourmands en commissions”, explique Julien Niquet. Dernier écueil à connaître : il reste difficile de complètement se prémunir contre les tentatives de “greenwashing”, et de faire en sorte que son épargne contribue à 100% à la transition énergétique. Nombre de fonds ISR parient encore, par exemple, sur le pétrolier Total. “La logique d’exclusion de certains secteurs ou de certaines activités n’est pas celle retenue par le label ISR”, reconnaît Marc Tempelman.
Si vous voulez être sûr de la destination de vos fonds, mieux vaudra dès lors vous tourner vers le financement en direct d’éoliennes ou de parcs solaires. C’est possible grâce à des plateformes internet spécialisées, comme le leader Lendosphère, qui a déjà financé de la sorte plus de 100 millions d’euros de projets. “L’investissement peut se faire soit sous forme d’actions, soit sous forme d’obligations, pour un remboursement régulier de la mise, ou au terme”, indique Laure Verhaeghe, la directrice générale de la plateforme interrogée dans notre séquence “Reportage”. Taux de rendement moyen à attendre de ces investissements, jusqu’ici à l’abri de tout défaut de paiement : environ 5% avant impôt. “La crise sanitaire n’a globalement pas pénalisé les projets d’énergies renouvelables. Seules quelques collectes ont dû être décalées”, poursuit la dirigeante. Pour profiter de ces bons plans, mieux vaudra cependant habiter près de ces futurs champs éoliens ou solaires, puisque la collecte est dans 60% des cas en priorité réservée aux riverains de ces projets. “Mais 65% des volumes financés au global restent ouverts à tous les épargnants”, précise Laure Verhaeghe.
Par ailleurs, comme chaque mois, vous retrouverez les conseils des meilleurs experts patrimoniaux pour vous aider à gérer votre épargne. Stéphane Absolu vous indique ainsi comment remplir votre déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Le directeur associé de Pyxis conseil fait le point, notamment, sur les décotes à appliquer à la valeur de son patrimoine immobilier, et sur la façon de les cumuler sans éveiller les soupçons du fisc. Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris, décrit de son côté comment faire pour payer des droits de succession trop élevés de façon fractionnée, ou alors décalée dans le temps. Enfin, Charlotte Thameur, directrice conseil chez Yomoni, détaille le risque que vous courez à avoir deux plans d’épargne logement (PEL). De tels doublons sont en principe interdits, et la chasse aux épargnants multidétenteurs de livrets d’épargne réglementés, même de façon non intentionnelle, ne fait que commencer !
Locataires, bénéficiez des nouvelles aides sans tarder
Renforcement de l’encadrement des loyers, ou des obligations de rénovation : les locataires reprennent un peu partout la main. Nos conseils pour faire de même avec votre bailleur.
La crise en cours, à la différence des précédentes, pourrait fragiliser de nouveaux profils de locataires. «A l’image des commerçants, restaurateurs et chefs de petite entreprise, qui nous consultent de plus en plus», indique Louis du Merle, responsable du pôle juridique de l’Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement). Certes, ce public bénéficie pour l'heure du soutien de l'Etat. «Les difficultés risquent de se faire sentir plus tard, si les aides s'interrompent en même temps que la pandémie recule», prévient Pierre Madec, économiste à l'OFCE.
Seul effet positif, la crise fait fléchir la tension locative dans certaines villes, en particulier à Paris. «La généralisation du télétravail a incité les locataires à s'éloigner de la capitale. Même si la demande se renforce, du coup, à Lyon ou à Nantes, par exemple», analyse Richard Horbette, fondateur de l’agence LocService. A Paris toujours, le choix disponible s'accroît. «Des appartements jusqu’ici loués en Airbnb sont désormais proposés en meublés de longue durée, ce qui a fait bondir l'offre de 18%», explique le spécialiste Lodgis. Ailleurs, c'est la mise en place de l'encadrement des loyers qui pourrait prochainement donner des arguments de négociation aux locataires. Nos conseils pour profiter de cette nouvelle donne.
Vérifiez vos nouveaux droits aux APL
Top départ : depuis janvier, et après de nombreux reports, le nouveau mode de calcul des APL (aides personnalisées au logement) est entré en vigueur. Alors que ces allocations étaient jusqu'ici calculées une fois par an, sur la base des revenus déclarés deux ans auparavant, elles seront désormais «contemporanéisées». Comprendre que les droits seront réévalués à un rythme trimestriel, et à partir des revenus perçus sur les douze derniers mois. Ainsi, au titre de janvier dernier, ce sont les ressources de janvier 2020 à janvier 2021 qui ont été prises en compte.
Ensuite, au deuxième trimestre de cette année, le calcul sera établi sur les revenus d'avril 2020 à avril 2021, et ainsi de suite. La révision se fera automatiquement, sur la base des ressources communiquées par le fisc, sauf dans le cas des indépendants, intérimaires ou étudiants, qui devront eux-mêmes actualiser leur situation.
Un changement qui tombe à pic pour ceux venant de perdre leur emploi, ou ayant connu une baisse de revenus, et qui profiteront plus vite d'un soutien, ou d'une aide accrue. Selon le ministère de la Transition écologique, un salarié avec deux enfants, payant 660 euros de loyer et dont le salaire aurait reculé de 2000 à 1800 euros en avril 2020, verrait son APL passer de 112 à 151 euros au premier trimestre, puis à 165 euros au deuxième, et enfin à 170 euros jusqu'à fin 2021.
Bien sûr, il y aura aussi des perdants parmi les 6,6 millions de bénéficiaires actuels. «La réforme visait à économiser 1,2 milliard d'euros par an», rappelle Guillaume Aichelmann, chargé de mission à l'association CLCV (Consommation Logement et Cadre de vie). On peut citer les chômeurs de retour sur le marché du travail, ou les parents jusqu'ici isolés, et qui partagent à nouveau leur domicile. Un ancien étudiant payant 450 euros de loyer, et passant de 0 à 1100 euros de revenus, verra ainsi son aide diminuer de 309 à 231 euros dès le deuxième trimestre, puis à 138 euros au troisième, et enfin à 73 euros au dernier. Un système de lissage a été toutefois prévu pour les étudiants occupant de petits jobs, et aux brusques variations de revenus.
Sollicitez les aides d’urgence mises en place
On le sait, dans le cas des particuliers, le gouvernement n'a jusqu'ici prévu aucune mesure de suspension des loyers. Mais il a en revanche multiplié les aides aux ménages fragilisés par la crise, qui restent en vigueur. A commencer par celle d'Action logement, dédiée aux salariés qui, dans les six derniers mois, ont dû passer en chômage partiel, en temps partiel, ou ont vu leur embauche ajournée. Elle atteint 150 euros mensuels durant deux mois, renouvelable jusqu'à six mois en cas de perte d'emploi (suspension d'une mission d’intérim, non-renouvellement d'un CDD, arrêt d'un CDI, ou report d'un nouveau contrat).
Les critères d'attribution sont toutefois stricts : durant la période de vache maigre, les ressources ne doivent pas dépasser 1,5 Smic, soit 1845 euros net, pour une baisse de revenu d'au moins 15% par rapport au mois précédent, et des charges de logement (coûts de chauffage ou d'assurance inclus) d'au moins 33% de ces ressources. Vous pouvez aussi regarder vers l'Agirc-Arrco, qui a prévu une enveloppe de 200 millions d'euros à destination de ses assurés, chaque aide d'urgence pouvant atteindre jusqu'à 1500 euros. Enfin, dans chaque département, le FSL (fonds de solidarité pour le logement) peut octroyer un prêt ou une subvention, notamment pour régler les arriérés de loyers. Depuis avril 2020, le FSL Loire-Atlantique a ainsi secouru 1800 locataires, pour un montant moyen d'environ 700 euros par ménage.
Profitez de l’extension de l’encadrement des loyers
Lyon, Grenoble, Bordeaux, Montpellier, ou les intercommunalités d’Est Ensemble et de Plaine Commune, en Seine-Saint-Denis : l'encadrement des loyers devrait prochainement entrer en vigueur dans 35 nouvelles villes au total, en plus donc de Lille et Paris, où il s'exerce déjà. Un bol d'air pour les locataires concernés, qu'il s'agisse de ceux qui entreront dans les murs à partir de sa mise en place, ou dont le bail arrivera alors à échéance. Prudence toutefois, puisque, d'après une étude de la CLCV menée sur les baux parisiens, 40% des annonces de location contreviennent au dispositif, qui impose au propriétaire de se limiter à un plafond de loyer 20% supérieur au «loyer de référence», soit la médiane du secteur.
Dans les cas où le bien est géré en direct par le bailleur, ce sont même 50% des annonces qui ne sont pas conformes. L'enjeu financier n'a rien de négligeable, puisque l'association estime à 14% le taux moyen de dépassement non autorisé. Soit un supplément illégal d'environ 120 euros par mois, et de 1440 euros par an. Si l'excès de loyer atteint en moyenne 18% pour les studios, les familles doivent aussi rester vigilantes : le taux de dépassement des quatre-pièces et plus, de 8%, représente un supplément moyen de 183 euros par mois.
Si, à compter de la mise en place du plafonnement, votre nouveau bail ne dit mot sur un quelconque loyer de référence, vous disposerez d'un mois pour mettre en demeure le propriétaire. Si c'est le loyer lui-même qui excède le plafond local, comme le montre notre tableau récapitulatif, vous aurez jusqu'à trois ans pour saisir la commission départementale de conciliation. Et il faudra alors que le propriétaire rembourse le trop-perçu.
N’hésitez pas à négocier avec le bailleur
Certes, le marché locatif reste tendu dans de nombreuses communes, comme à Lyon, où l'on compte encore 6,4 demandes pour 1 offre. Mais ailleurs, notamment dans les villes de taille moyenne, la crise pourra donner aux locataires quelques arguments de négociation avec leur propriétaire, pour l'inciter notamment à ne pas appliquer l’indice de révision des loyers (ou IRL, de 0,2% au dernier trimestre 2020).
Parmi ces éléments de discussion, à la mauvaise isolation s'ajoutent désormais les défauts mis en évidence par les confinements successifs ayant imposé le télétravail. «Comme dans le cas d'un appartement mal exposé ou sombre, ou doté d'une mauvaise connexion Internet», détaille Gwenaëlle Le Jeune, juriste à l'UFC-Que choisir. A l'inverse, les locataires seront désormais moins en position de force s'ils occupent un appartement avec terrasse ou extérieur. «Attention, un propriétaire peut lui aussi subir les effets de la crise et, dès lors, se montrer moins arrangeant lorsqu'il s'agit de limiter une de ses sources de revenus», poursuit Gwenaëlle Le Jeune.
Privilégiez le règlement à l’amiable des litiges
La plupart des professionnels de l'immobilier s'attendent à une explosion des litiges locatifs dans les prochains mois. «Ceux liés à une procédure d'expulsion, bien sûr, mais pas seulement. La crise diminue la capacité à faire des concessions, des deux côtés», indique Gwladys Dheilly, avocate spécialisée. «Les problèmes des rapports locatifs constituent déjà le deuxième motif de saisine, derrière les conflits de voisinage», indique de son côté Eliane Gachet-Kubicki, conciliatrice de justice à Lyon.
Comme l'indique notre tableau, ce sont plus précisément les contestations sur le montant de dépôt de garantie restitué à la libération des murs et sur celui des récupérations de charges qui devraient se multiplier. Dans ce dernier cas, une entourloupe fréquente consiste à minorer la provision mensuelle des charges sur l'annonce de location, de sorte à abaisser le niveau global de loyer ou même, dans certains cas, à contourner l'encadrement des loyers. La justice commence toutefois à prendre parti en faveur des locataires qui en sont victimes. C'est ainsi que, fin 2018, la cour d'appel de Toulouse a condamné un agent immobilier à payer 1000 euros de dommages et intérêts à un locataire dont les charges, initialement estimées à 35 euros, s'élevaient en réalité à 80 euros.
A noter : pour régler la plupart de ces litiges, il faut obligatoirement tenter la piste amiable, au risque sinon de voir sa demande rejetée par le juge. La loi Justice du XXIe siècle a en effet rehaussé de 4000 à 5000 euros le plafond de préjudice au-dessous duquel cette solution s'impose (hors crédits immobiliers et prêts à la consommation). La négociation peut s'effectuer via un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (deux solutions gratuites), ou bien via un médiateur professionnel. Ce n'est pas forcément une perte de temps : de 51 à 55% des affaires débouchent sur un accord entre les parties.
>> A lire aussi - Le nouveau diagnostic de performance énergétique va-t-il générer des contentieux ?
Comment utiliser le DPE à votre avantage
Jusqu'ici annexé au bail à titre informatif, le diagnostic de performance énergétique (DPE) d'un logement deviendra opposable dès le 1er juillet prochain. Cela donnera ainsi droit à un locataire de demander des comptes à son propriétaire s'il s'avère que les dépenses de chauffage indiquées par le document étaient sous-estimées. Et donc d'obtenir une indemnisation, ce DPE erroné l'ayant empêché de se loger dans un appartement mieux isolé ou de réclamer un loyer ajusté.
Mieux : dès le 1er janvier 2023, les logements notés G ne seront plus considérés comme décents, et ne pourront plus être loués. Les occupants concernés pourraient donc, selon la ministre en charge du Logement, se retourner contre un propriétaire qui refuserait de payer la rénovation nécessaire. Ce bailleur pourrait même, en cas de litige, se voir privé du versement des APL directement sur son compte et de toute perception de son loyer.
Olivier BAKALIAN
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Investissement locatif : ces villes qui offrent de beaux rendements.
Pour les investisseurs, les communes proches des plus grandes villes suscitent l’espoir d’obtenir de hauts rendements locatifs. Pour Capital, le groupe RealAdvisor a analysé les marchés potentiels situés autour de dix métropoles.
Quelle ville doit-on viser en priorité lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier locatif ? Pour éclairer la décision des acheteurs, la plateforme RealAdvisor a analysé les marchés potentiels autour des plus grandes métropoles, hors Ile-de-France. Depuis la crise sanitaire et le développement du télétravail, en effet, nombre de citadins (acheteurs ou locataires) sont à la recherche de logements plus spacieux, dotés d’un bureau, de surfaces extérieures, ou d’un jardin, quitte à s’éloigner des centres-villes urbains… Au total, d’après une étude publiée par La Fabrique de la Cité, 31% des habitants des grandes métropoles songeraient ainsi désormais à déménager. Les villes moyennes proches de ces bassins d’emploi, dans ces conditions, deviennent les zones de reports naturelles pour ces populations. Et donc des cibles très alléchantes pour les investisseurs immobiliers !
Voilà pourquoi RealAdisor a analysé les marchés locatifs autour de Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Nice, Strasbourg, Marseille, Nantes, Rennes et Toulouse. Autour de toutes ces métropoles, la plateforme a d’abord évalué les prix et des loyers médians de leurs villes de report au premier trimestre 2021. A partir de ces données, le groupe a tiré un indice de rentabilité brute*. Celui-ci permet aux bailleurs d’évaluer la performance financière potentielle de leur investissement locatif, hors charges et imposition. Autour de chaque métropole, une sélection de trois à cinq communes présentant les plus hautes rentabilités brutes a été réalisée par RealAdvisor. Dans cette liste, vous trouverez d’abord des communes incluses dans les aires urbaines** de ces métropoles. Mais aussi, parfois, des spots plus éloignés - jusqu’à environ une heure de temps de trajet - mais suffisamment attractifs pour attirer l’attention des investisseurs locaux.
Dans un second temps, RealAdvisor a analysé pour Capital la tension locative dans sa sélection de villes. Pour ce faire, le groupe a recensé les offres de locations présentes sur les principaux sites d’annonces (parmi lesquels Bien’ici, SeLoger ou Leboncoin). Puis a comparé le nombre d'offres disponibles au nombre d’habitants dans la ville. Le ratio obtenu permet d’estimer à quel point il est fréquent de trouver des locations inoccupées dans la ville... Et donc, d’en déduire un certain niveau de risque de vacance locative pour le bailleur sur place. Plus l’indice est élevé, plus le risque de vacance locative est élevé.
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Autour de Bordeaux
Autour de la capitale girondine, les communes de Pessac, Talence et Mérignac seront celles où les rendements bruts seront les plus élevés, estime RealAdvisor. Attention toutefois au risque de vacance locative à Talence, qui sera plus élevé que dans les communes voisines.
Autour de Lille
A proximité de Lille, Tourcoing, Roubaix et Wattrelos seront des villes à surveiller de très près par les investisseurs en quête de haut rendement. Les plus téméraires pourraient même prospecter jusqu’à Valenciennes… à condition, toutefois, de faire preuve de prudence face au risque élevé de vacance locative sur place.
Autour de Lyon
Dans cette sélection, Villeurbanne, Vénissieux et Vaulx-en-Velin proposeront des spots pour les investisseurs locatifs. Néanmoins, pour rechercher les plus hautes rentabilités autour de Lyon, les bailleurs devront s’exporter jusqu’à Saint-Etienne, où les rendements bruts seront presque deux fois plus élevés que dans la couronne immédiate de la capitale des Gaules.
Autour de Marseille
Autour de la cité phocéenne, la rentabilité brute des investisseurs locatifs dépassera rarement la barre des 5% annuels. Pour obtenir de tels retours sur investissement, les bailleurs pourront prospecter en priorité sur des biens à Martigues, Aubagne ou encore Vitrolles.
Autour de Montpellier
Autour de Montpellier, les communes de Sète, Frontignan ou Castelnau-le-Lez seront à surveiller pour les investisseurs à la recherche de rentabilité intéressantes. Ceux-ci pourront également prospecter jusqu’à Lunel, qui présente les performances financières brutes potentielles les plus élevées autour de Montpellier.
Autour de Nantes
Autour de Nantes, métropole confrontée à une pénurie de logements à vendre où à louer, il sera assez aisé pour les investisseurs de trouver des locataires pour leur investissement immobilier. Néanmoins, il sera difficile pour eux d’espérer des rendements bruts très élevés, y compris dans des villes telles que Rezé, Orvault ou Vertou.
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Autour de Nice
Autour de Nice, la rentabilité brute potentielle des bailleurs atteindra 4,9% à Cagnes-sur-Mer, 4,7% à Saint-Laurent-du-Var, et 4,6% à Grasse d’après RealAdvisor. Attention toutefois au risque de vacance locative pour les bailleurs, qui sera assez élevé dans ces communes.
Autour de Rennes
A proximité de la métropole bretonne, les communes de Bruz et de Cesson-Sévigné présenteront des rentabilités brutes intéressantes pour les investisseurs, au-delà de 5% annuels. Les plus ambitieux d’entre eux pourraient prospecter jusqu’à Fougères, où les rendements bruts atteignent plus de 7%, malgré un risque de vacance locative légèrement supérieur aux communes limitrophes de Rennes .
Autour de Strasbourg
Autour de la métropole alsacienne, les communes de Schiltigheim et d’Illkirch-Graffenstaden présentent des rendements bruts relativement intéressants, supérieurs à 4% annuels. Mais pour espérer de plus hautes performances financières, les investisseurs risquent de devoir prospecter jusqu’à Mulhouse, où les rendements bruts, en dépit d’un risque de vacance locative non négligeable sur place, atteindront 7,6% par an.
Autour de Toulouse
A proximité de la ville rose, les villes présentant les rendements bruts les plus intéressants pour les investisseurs seront Colomiers et Tournefeuille, même si ces villes présentent un assez haut degré de risque de vacance locative. A défaut, les bailleurs pourront rechercher des performances financières plus élevées sur des communes telles que Montauban, Albi ou encore Castres.
* La rentabilité brute a été calculée en divisant les loyers médians annuels avec les prix de vente médians dans chaque commune. Les prix et les loyers dans l’immobilier ancien ont été estimés en relevant les données des principales plateformes d’annonces immobilières telles que SeLoger, Leboncoin, Bien’ici ou PAP.
** Les aires urbaines sont ici définies au sens de l’Insee, c’est-à-dire une commune ou un ensemble de commune présentant une zone de bâti continu (ne comportant pas de coupure de plus de 200 mètres entre deux constructions), comptant au moins 2.000 habitants.
Déconfinement : les informations clés
19 mai, 9 juin et 30 juin. Ce sont les dates des trois grandes étapes du déconfinement annoncées par le Gouvernement, qui restent toutefois soumises à l’évolution de la situation sanitaire.
Ces dates peuvent ainsi évoluer et être retardées dans un département ou une métropole si le taux d’incidence repasse au-dessus du seul critique de 400, en fonction de la situation hospitalière et plus particulièrement de la tension dans les services de réanimation.
Le Gouvernement a confirmé que la première étape aurait bien lieu le 19 mai. Voici donc le calendrier de déconfinement par type d’activité.
Première étape, le 19 mai
Le couvre-feu repoussé à 21h.
Pour les bars, les restaurants et les cafés seules les terrasses extérieures pourront rouvrir. La capacité d’accueil est limitée à 50% avec des tablées de six personnes maximum, toutes assises. L’intérieur reste fermé.
La situation est identique pour les terrasses de restauration des hôtels. Le restaurant intérieur pourra toutefois rouvrir pour les clients des établissements hôteliers, ou en cas de vacances avec une formule « all inclusive ».
Tous les commerces peuvent rouvrir en réservant 8m² pour chaque personne. Ceux de moins de 8m² ne peuvent recevoir qu’un seul client. Même jauge pour les marchés ouverts et 4m² par personne en extérieur.
Les salons et foires restent fermés.
Les cinémas, théâtres et salles de spectacles ne peuvent recevoir que 35 % maximum de leur capacité d’accueil, avec un plafond à 800 spectateurs par salle.
Dans les résidences de tourisme, les auberges, et campings, seuls les hébergements individuels et familiaux peuvent rouvrir.
Dans les établissements sportifs couverts parmi lesquels les piscines couvertes, les salles de sport, le sport indoor, les établissements rouvrent uniquement pour les pratiquants prioritaires. A savoir les mineurs en milieu scolaire, en périscolaire et pour les activités extrascolaires. Pour les spectateurs, la jauge est fixée à 35 %.
Deuxième étape, le 9 juin
Couvre-feu à 23h et ouverture des cafés et restaurants en intérieur et des salles de sport. Assouplissement du télétravail, en concertation avec les partenaires sociaux au niveau des entreprises.
Les terrasses des restaurants, restaurants d’hôtels, bars et cafés pourront rouvrir complètement. Les tablées sont toujours limitées à six personnes maximum. L’intérieur de ces établissements peut ouvrir, mais est limité à une jauge de 50 % et des tables de six. Les consommations et le service au bar sont interdits.
Pour les magasins et les marchés intérieurs, la jauge d’accueil passe de 8m² à 4m². La jauge est levée pour les marchés extérieurs.
Les salons et foires peuvent rouvrir à condition de n’accueillir que 50 % de leur capacité initiale au maximum, avec un plafond de 5000 personnes maximum. Un pass sanitaire est demandé si plus de 1 000 personnes sont accueillies.
La jauge d’accueil des cinémas, théâtres et salles de spectacles monte à 65 % de la capacité initiale, avec un plafond de 5000 personnes par salle.
Dans les résidences de tourisme, les auberges, et campings la règle reste identique au 19 mai.
Dans les établissements sportifs couverts les sports sans contact sont autorisés pour les pratiquants non-prioritaires, dans le respect d’une jauge d’accueil de 50 %.
Dernière étape du déconfinement, le 30 juin
Fin du couvre-feu et des limitations de rassemblement en extérieur.
Réouverture complète des bars, restaurants, restaurants d’hôtels et cafés en intérieur. Un protocole sanitaire supplémentaire pourra être appliqué si la situation épidémique l’exige.
Tous les commerces et marchés (en intérieur et extérieur) peuvent recevoir autant de clients que leur capacité initiale le permet.
Plus de jauge d’accueil dans les cinémas, théâtres, salles de spectacles, les salons et foires. Les concerts peuvent reprendre, avec un plafond maximal qui est fixé par le préfet et un protocole sanitaire à respecter.
Les festivals de plein air debout peuvent ouvrir avec une jauge de 4m² par festivalier, et avec un nombre limité de personnes, définie par le préfet. Un pass sanitaire est toujours demandé si plus de 1 000 personnes sont accueillies dans ces différents lieux.
Dans les établissements sportifs couverts, les sports avec contact sont autorisés pour les pratiquants non-prioritaires.
Dans les résidences de tourisme, les auberges, et campings la règle reste identique au 19 mai.
A noter : une clause de revoyure sera étudiée mi-juin pour les discothèques.
